朗和杭州国际医养中心，是世纪爱晚投资有限公司在杭州落地的首家都市型高端医养机构，该项目与中大金石集团合作开发。

本文将对世纪爱晚投资有限公司的业务布局重点，以及典型项目朗和杭州国际医养中心的决策、设计、施工和运营情况进行分析、阐述，希望能够较为完整地展示一个高端都市养老项目落地、运营的过程。

世纪爱晚投资有限公司

世纪爱晚投资有限公司为中信国安集团有限公司的所属子公司。截至2017年，国安集团总资产为2106亿元，作为国安集团旗下的健康养老产业平台，世纪爱晚目前已布局养老、医疗、健康和金融四大业务板块，其中养老部分已落地的项目有朗和杭州国际医养中心、国安养老椿树照料中心等。

公司目前的业务已覆盖十一个城市，建立了机构养老、居家社区养老、养老服务等较完善的养老产业体系。

业态布局

公司目前业务拓展的重点为都市养老项目。

此类项目有以下几个特点：

① 位于重点城市的市区，医疗及生活配套设施完善。

② 项目规模适宜。

③ 主要面向刚需老人。

④临近原有生活区，交通便利，方便家人看望。

(PS：本文介绍的朗和杭州国际医养中心即为公司都市养老项目的典型案例。)

项目位置：杭州市下城区中大银泰城2号楼

建筑面积：22000㎡

建筑层数：地下一层，地上十七层

房 间 数：195间

床 位 数：363张

功能组成：护理院+长者公寓+健康管理中心

服务人群：自理、半自理、失能、失智长者

都市养老机构选址时，需要综合考虑项目周边的医院、交通、生活配套、周边环境等多方面因素。

①选址原则

都市养老项目定位的人群多为刚需，考虑到入住老人的急救需求，设施到具有急救功能的医院路程应在20分钟以内，以15分钟内为宜。

②朗和条件

朗和北侧紧邻树兰医院(三甲)，距离仅500多米，完全符合我们对医疗条件的要求。

③运营反馈

树兰医院与朗和开通了绿色通道，给老人提供了医疗安全保障。根据入住老人的反馈，紧邻树兰医院是老人选择朗和的一个重要因素。

①选址原则

项目应位于富有生活气息的地区，周边宜有较为丰富的商业配套。

②朗和条件

朗和3公里范围内，有总体量达数百万平米的成熟居住区，生活气息浓厚。此外朗和位于中大银泰城商业综合体内，下楼即到商场，可以满足长者日常物品的购买需求。

③运营反馈

入住的长者能够在机构内观察到楼下穿梭的人流，感受到城市的活力，并且可以随时漫步于商场之中，没有与社会的隔离感。

①选址原则

都市养老项目宜位于市区内交通便利的场所，便于家人看望。

②朗和条件

朗和位于杭州市中心下城区的核心地段，紧邻德胜高架，交通十分便利，距离未来规划的地铁站点约1km。不足之处是朗和南侧的高架桥，往来的车辆对机构带来一定的噪音影响。

③运营反馈

朗和已入住的长者大部分为市区客户，长者的家人希望长者入住朗和的一个主要原因是朗和交通好位置佳，家人看望长者时通行时间大多可以控制在半小时以内。

虽然大部分高龄长者的听力有所下降，对于噪音没有太大的反应，但我们仍将所有临近高架的房间增加了内部的双层幕墙，并且采用了厚实的窗帘，给长者提供了更加安静舒适的居住环境。

①选址原则

市区内土地资源较为紧张，养老项目宜有独立的活动场地和绿化景观资源。

②朗和现状

项目内部有约1000㎡的室外活动空间，集中于五层的室外活动平台。

③运营反馈

除五层的室外活动，朗和还经常组织长者到临近的河边绿地散步，或者驱车到公园散心。

整体而言，朗和项目的基础条件基本符合我们对于一个都市养老机构的期望。有一些不佳的环境影响，但我们积极地做出了针对性改善。

朗和项目是定位高端的医养融合项目，下面将分别对项目的高端定位和医养融合产品定位的原因进行阐述。

一、综合考虑了以下五个因素，公司将朗和定位为高端项目：

①重资产模式

中大银泰城2号楼原来为办公楼，公司购入成为自有资产。相较于轻资产，自有物业运营状态相对稳定，更适合投入较多资金，将项目改造为高端机构。

②口碑品牌

高端产品的展示性强，容易打造口碑品牌。

③高素质团队

高端产品入住长者的需求具有细致化、多样化的特征，有助于团队在服务长者的过程中不断提升服务质量，这将为后期的机构复制、管理输出打下基础。

④拓展优势

项目在高端市场被认可后，后期拓展市场服务更多长者时，比较容易被社会接受。

⑤市场缺口

项目前期，我们对杭州的养老市场进行了充分调研，发现杭州市高端养老服务需求较大，而供给不足。

二、综合考虑了以下四点因素，公司将朗和定位为医养融合项目：

①医疗团队

公司拥有经验丰富的医疗团队和三甲医院的专家资源，具有承办医养项目的先天优势。

②医疗保障

老年人患病率高于普通人群，对医疗服务的依赖性强。我们的医疗部分，除了给老人提供基本的医疗保障，还能够提供专家的个性化服务。

③健康管理

六成老年人患有慢性病，医疗部分能够提供专业的慢病管理、健康管理及康复治疗。

④全周期服务

不同于一般的养老机构，医养融合项目能够全程服务于自理、半自理、失能、失智老人。

入住老人的身体逐渐变差，对医疗的依赖性逐步增强，对护理员的需求度也随之增强，机构能够满足老人相应的这些需求。老人无需搬出机构，这使得老人对机构能有更高的归属感。

不同于传统的养老机构，朗和的功能更加综合。除居住、活动、医疗、办公、后勤等常见的功能区外，朗和还设置了健康管理中心，以及即将设置的居家养老改造体验馆。

传统的养老机构是垂直化的，以床位费、护理费和餐费为主要收入来源，收入与入住老人数量直接挂钩，有一定的营收天花板。朗和希望通过特色功能区域的设置，将机构多功能化、平台化，增加更多营收的可能性。

■ 健康管理中心

健康管理中心位于朗和顶层，可以为老人提供高端健康管理及高端个性化服务。

朗和的入住客户主要为高级知识分子、高级管理人员以及高级干部(简称“三高”人群)，作为高净值人士的代表，“三高”老人普遍期望高质量的老年生活，对服务的需求也体现出多元化、个性化的特征，而这样的需求并不局限于入住老人。因此，我们将依托于朗和的品牌效应，给入住老人提供服务的同时，积极拓展机构外高端老人市场。

朗和打造的健康管理中心，持续挖掘着“三高”老人多元化的需求。中心引入的高端SPA及高端体检，可以为老人提供深层次、个性化的高端健康服务。

中心还整合了中信集团内部的资源，引入中信银行、信诚人寿等中信系的金融保险机构，定期为老人提供日常的理财服务，同时我们也在积极开发老人专属的理财产品，为老人提供更为专业的养老金融服务。此外，中心还将逐步引入高端医疗、高端旅游等资源，给老人提供满意的高端定制化服务。

■ 居家养老改造体验馆

朗和地下一层原有的功能为后勤及办公，为改善工作人员的办公环境，办公区已调整至十四层。四百平米的原办公空间将进行商业化改造，调整为居家养老改造体验馆。

体验馆不仅具有普及居家养老知识的功能，还可提供养老用品和健康食品的展示、销售，承接居家养老改造业务。体验馆具有多功能化、平台化的特点，有利于取得较好的营收额。

朗和自开业以来，前来参观的人流已有数万人次，需要考虑如何将较大的流量转化为相应的收益。除选择入住的老人外，剩余部分的流量也应该有效地利用起来。引导有需要的参观人员，购买居家养老服务及相关产品，可以实现流量变现。

■ 朗和收入构成

基于朗和的功能配置，朗和的收入由三部分构成：

首先，传统的按房间床位收取的月费及护理费，保证了机构的基础收入;

此外，金融服务，包括老人的理财服务等，拓展了机构的营收额;

最后，养老相关的延伸服务，包括健康管理、居家养老改造等服务，能够服务更多的老人，并可完成机构参观流量的营收变现。

朗和

朗和自2016年年末开放样板间后，接待了全国各地大量的参观客户，浙江省省委书记车俊也来到项目进行工作指导。大家对朗和项目的模式和呈现的效果予以认可，公司会不断努力，给老人提供高品质的服务，为老人营造温馨舒适的居家氛围。